근생 빌라 이행강제금, 퇴거, 철거 명령 피해 주의보! 건축물대장 확인 필수

일반 주택과 구분이 어려운 근생 빌라

어느 날 갑자기 멀쩡히 살던 집에 하루아침에 이행 강제금이나 철거명령이 내려지고 확인해보니 그동안 주택으로 알고 살던 내 집이 건축법 상으로는 주택이 아니라 상가나 사무실로 등록되어 있었다는 근생 빌라 피해사례가 속출하고 있습니다. 근생 빌라도 전입신고를 할 수 있고 확정일자도 받을 수 있습니다. 전기요금이나 수도요금 고지서에도 주택용으로 되어있고 등기부등본상에도 모호하게 표시되어 있습니다. 보유하고 있는 과정에서 근생 빌라라고 하더라도 주택으로 쓰고 있다고 얘기하면 주택과 똑같은 금액의 재산세만 부과됩니다.

 

당장 사는데 아무런 문제가 없기 때문에 사실상 모르고 사는 경우가 많습니다. 최근 주택 가격의 상승과 더불어 여전히 법을 위반하여 근생 빌라를 만들고 있고 관련 기관에서는 준공허가와 전입신고를 허용하고 있어서 피해자들은 계속 늘어날 것으로 보입니다. 근생 빌라는 비교적 싸게 분양하여 구매자들을 유혹하고 있고 특히 주택거래 경험이 젊은이들이 ‘영끌’,‘패닉 바잉’이라는 신조어를 만들면서까지 급한 마음에 주택 매수에 나서고 있어 더욱 유의해야 할 것으로 보입니다.

건축물대장에 기재된 근생빌라 본래의 용도 사례

근린생활시설：상가 등의 생활 편의 시설

‘건축법’ 상의 건물 용도 중의 하나로 도보로 쉽게 접근이 가능한  슈퍼마켓이나 의원, 세탁소 등의 생활편의 시설을 말하며 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설로 구분됩니다.

• 1종 근린생활시설은 ‘생활에 필수적인 시설’이며 의원, 슈퍼마켓, 소매점, 이·미용실, 목욕탕, 파출소, 소방서, 소규모 체육시설, 동사무소, 우체국, 소규모 공공도서관 등이 해당됨
• 2종 근린생활시설은 ‘생활에 유용한 시설’이며 음식점, 체육시설, 종교집회장, 소규모 공연장, 학원, 소규모 단란주점, 컴퓨터 게임장 등이 해당됨

근생 빌라 : 근린생활시설을 불법으로 용도 변경한 주택

앞에서 설명한 ‘근린생활시설’은 취사시설이나 바닥 난방을 설치할 수 없습니다. 그런데 건축주가 건물을 다 짓고 준공 검사까지는 받아놓은 상태까지 이런 시설을 설치하지 않다가 승인이 나게 되면 그 후에 다시 공사를 하여 불법적으로 바닥 난방과 취사시설을 설치하여 주택과 똑같이 만들어놓은 다음에 분양하는데 이것을 '근생 빌라'라고 부릅니다.

불법 용도변경 이유 : 더 많은 세대! 더 많은 돈!

건축주가 근생 빌라로 불법 용도변경을 하는 이유는 결국은 돈이라고 볼 수 있습니다. 또한 돈이 되는 이유는 똑같은 면적에 좀 더 많은 세대를 만들 수 있기 때문입니다. 다가구주택이나 공동주택 같은 경우에는 세대 당 최소 0.5대 이상의 주차 면을 확보해야 되고 층수도 다가구는 최대 3층까지, 다세대나 연립주택은 최대 4층까지만 지을 수 있도록 제한이 되어 있습니다. 그런데 근린생활시설은 별도의 층수 제한이 없고 주차면적도 200㎡당 한 대 정도만 확보하면 되기 때문에 주택보다는 제약이 훨씬 더 덜합니다.

 

최근에 많이 들어서고 있는 생활형 숙박시설도 결국은 이와 비슷하게 주차면적이 문제가 되고 있습니다. 그렇다 보니까 일반 주택과 섞어서 근린생활시설과 근생 빌라를 분양을 하는데 예를 들어서 1층은 상가나 필로티, 2층은 용도 변경한 근생 빌라 그리고 3층에서 5층까지는 주택 이런 식으로 분양을 하게 됩니다.

근생 빌라 피해

근생 빌라는 불법으로 용도를 변경한 것으로 원상복구를 하지 않으면 이행 강제금이 부과되는데 문제는 이행 강제금이 건축주에게 부과되는 것이 아니라 매년 시세의 10%에 달하는 이행 강제금이 현 소유주에게 부과된다는 것입니다. 또한 매입이 아니라 세입자로 들어오게 되어도 피해가 발생하는데 월세의 경우 월세 세액공제라는 것도 받을 수가 없고 전세의 경우 전세금 반환 보증보험 가입이 안 되고 전세자금 대출도 받을 수가 없습니다. 게다가 나중에 문제가 생기면 전세금을 아예 떼일 수도 있습니다.

근생 빌라 여부 확인방법 : 건축물대장 확인

근생 빌라는 외관상으로 보기에는 주택과 똑같아서 구분하기가 어려워  잘 모르는 일반인들의 피해가 발생하고 있습니다. 때문에 ‘건축물대장’이라는 것을 발급받아보는 수밖에 없습니다. 정부 24 홈페이지에서 무료로 열람이 가능하며 아파트가 아닌 주택(예:빌라, 단독주택, 소규모 단일동 주상복합 아파트, 오피스텔 등)에 들어갈 때는 건축물대장을 발급받아서 내가 들어가려는 곳이 근린생활시설인지 주택인지에 대해 확인을 해야 피해를 줄일 수 있습니다. 주택 거래 시 부동산 중개업자는 등기부등본 정도만 보여주고 의무사항이 아닌 건축물대장은 보여주지 않는 경우가 대부분입니다.

 

가급적이면 부동산 중개업자에게 부탁하거나 본인이 직접 건축물 관리대장을 확인하는 것이 필요합니다. 일단 분양받고자 하는 빌라가 1층은 필로티 그리고 이걸 제외한 나머지가 5층이 넘어간다고 한다면 근린생활시설이 섞여 있는 것은 아닌지? 한 번쯤 의심을 해봐야 됩니다. 또한 상업지역 일 경우 일정 비율의 근린생활시설을 넣어야 하므로 들어가고자 하는 주택의 위치가 상업지역에 있는지 여부를 확인해봐야 하고 취득세도 주택이 아닌 상가이기 때문에 4.6% 많은 금액이 부과가 되므로 건축주 혹은 다른 누군가가 취득세를 지원한다고 하면 의심을 해봐야 합니다.